Due Diligence комерційної нерухомості: що перевіряти перед купівлею, щоб не купити проблему
Due Diligence — це не формальність і не паперовий ритуал. Для інвестора це спосіб побачити справжню якість активу до угоди: зрозуміти юридичні обмеження, технічний стан, силу орендаря, реальність грошовий потік і масштаб ризиків, які не видно з презентації.
З чого складається перевірка
Юридичний блок
Право власності, історія переходів, обтяження, сервітути, самочинні зміни, статус землі та реконструкцій.
Технічний блок
Стан конструкцій, інженерії, електрики, вентиляції, підлоги, покрівлі та обсяг найближчих вкладень.
Операційний блок
Орендар, договори, фактичні платежі, вакантність, простій, розподіл витрат і реальний NOI.
Ринковий блок
Ліквідність, запасний формат, ринкова ставка, замінність орендаря і потенціал виходу.
Що ми перевіряємо обов’язково
1. Документи
Щоб актив не ніс прихованого правового ризику, який проявиться вже після угоди.
2. Договір оренди
Чи реально він захищає грошовий потік, а не просто красиво виглядає у презентації.
3. Технічний стан
Які витрати чекають нового власника в перший рік і що може зупинити експлуатацію.
4. Формат виходу
Наскільки просто продати актив іншому інвестору або швидко переорендувати.
Типові ризики, які часто пропускають
- непрозорі або короткі договори з високим ризиком дострокового виходу;
- технічні обмеження, які не дають посадити нового орендаря;
- історія перебудов без повного документального супроводу;
- залежність активу від одного вузького користувача без запасного формату.