Кейси TM Group: як ми відбираємо, структуруємо й подаємо дохідні комерційні активи

Кейс 1. Street retail, Дніпро — вул. Метробудівська, 19

Що сподобалось: перша лінія, великий фасад, активний автомобільний потік, паркування і широкий формат під супермаркет, дискаунтер або сервісний рітейл.

Що ми перевіряємо: реальний профіль трафіку, замінність орендаря, стабільність договору, запас по NOI і ціну входу відносно ліквідності.

Кейс 2. Офісно-медичний формат, Дніпро — «Адастра»

Що сподобалось: окрема будівля, власна територія, зрозуміла функція, можливість використання під медицину, сервіс або змішаний офісний формат.

Що ми перевіряємо: адаптивність простору, технічну придатність, витрати на перепрофілювання та ліквідність для наступного інвестора.

Кейс 3. Street retail, Київ — вул. Вадима Гетьмана, 34

Що сподобалось: робоче торгове оточення, локація для щоденного попиту, можливість тримати стабільного сервісного орендаря.

Що ми перевіряємо: чи не переплачує інвестор за поточну картинку, а також наскільки легко посадити нового орендаря в разі виходу чинного.

Кейс 4. Комерційна будівля, Дніпро — вул. Князя Ярослава Мудрого, 30

Що сподобалось: multi-tenant логіка, набір сервісних орендарів, зрозумілий міський попит і потенціал стабільного грошовий потік.

Що ми перевіряємо: структуру договорів, рівень вакантності, справжній NOI, формат управління та ліквідність при продажі.

Кейс 5. Офісно-медичний актив — як читати приміщення для клініки або стоматології

Що нам подобається: окрема логіка доступу, сильна інженерія, паркування, сервісний попит і придатність під медичний операторський формат.

Що ми перевіряємо: оздоблення, замінність оператора, витрати на перепрофілювання, договір і справжню ліквідність активу.

Кейс 6. Як слабкий договір ламає хорошу картинку активу

Що виглядало добре: стійкий орендар і впізнавана локація. Що виявилось критичним: короткий строк, слабка індексація, неясний розподіл витрат і ризик швидкого виходу орендаря.

Що ми перевіряємо: чи захищений NOI договором, а не лише брендом на фасаді.

Кейс 7. Приміський retail з мережевим оператором у Київській області

Що сподобалось: житловий кластер, коротка парковка, roadside-потік і формат, який підходить кільком мережам щоденного попиту.

Що ми перевіряємо: чи не переплачує інвестор за бренд на фасаді, наскільки сильний договір і хто реально може замінити орендаря.

Кейс 8. Street retail у Полтаві з продуктовим якорем

Що подобається: районний потік, щоденний попит і формат, який може прийняти кількох операторів. Що перевіряємо: чи не переплачує інвестор за фасад без запасу по NOI.

Кейс 9. Dark store як міський актив, а не просто маленький склад

Що подобається: delivery-логіка і близькість до клієнта. Що перевіряємо: під’їзд, технічку і замінність оператора без дорогого оздоблення.

Кейс 10. Мережевий орендар, який виглядає сильнішим, ніж є по договору

Що збиває з пантелику: відомий бренд. Що виявляється критичним: короткий строк, слабка індексація і витрати на власнику.

Кейс 11. Аптечний орендар виглядає надійно, але договір не тримає NOI

Що подобається: повторюваний попит і зрозумілий формат. Що перевіряємо: короткий строк, витрати власника, варіант заміни і ризик переплати за фарм-бренд.

Кейс 12. Beauty / medical фасад сильний тільки тоді, коли оздоблення не «зашиває» актив

Що подобається: повторюваний сервісний потік. Що перевіряємо: інженерію, парковку, варіант заміни і вакантність після виходу орендаря.

Кейс 13. Високий NOI на папері, але слабка модель vacancy risk

Що збиває з пантелику: красива поточна ставка. Що стає критичним: простій, канікули, оздоблення і повільна перепосадка блоку.

Кейс 14. Продуктовий супермаркет дає сильний трафік, але слабкий exit через формат блоку

Що подобається: великий якірний орендар і стабільний потік. Що перевіряємо: подільність площі, WAULT, витрати на власнику і формат після виходу мережі.

Кейс 15. Медична клініка платить добре, але надто сильно «зашиває» актив під себе

Що подобається: стабільний сервісний попит. Що стає критичним: оздоблення, інженерія, довжина договору і складність перепосадки після виходу орендаря.

Кейс 16. Довгий строк оренди виглядає переконливо, але WAULT читається поверхнево

Що збиває з пантелику: красива цифра строку. Що ми розкладаємо: умова дострокового виходу, ринковість ставки, якість орендаря і реальний горизонт захисту NOI.

Кейс 17. Дискаунтер створює трафік, але умова дострокового виходу ламає «довгий» NOI

Що подобається: сильний щоденний попит. Що ми перевіряємо: дату умова дострокового виходу, notice period, ринковість ставки і гнучкість фасадного блоку.

Кейс 18. Діагностичний центр платить стабільно, але оздоблення ускладнює вихід із активу

Що приваблює: сервісний медичний попит. Що стає ключовим: інженерія, вартість перепосадки, умова дострокового виходу і ліквідність приміщення після виходу орендаря.

Кейс 19. Номінально довгий договір виявляється коротким через невигідну умова дострокового виходу

Що вводить в оману: красива дата завершення договору. Що ми рахуємо: реальний горизонт захисту NOI, vacancy risk і справедливу ціну входу.

Кейс 20. Street retail у Черкасах виглядає простим, але залежить від одного локального оператора

Що подобається: фасад і районний трафік. Що ми перевіряємо: ширину пулу орендарів, варіант заміни і реальний exit для наступного інвестора.

Кейс 21. Магазин біля дому виглядає надійно, але фасад не тримає альтернативного формату

Що подобається: стабільний щоденний попит. Що ми перевіряємо: гнучкість блоку, ринковість ставки, notice period і реальну ліквідність фасаду.

Кейс 22. Лабораторія платить стабільно, але специфічний оздоблення ускладнює перепосадку

Що приваблює: медичний попит і зрозуміла послуга. Що стає ключовим: інженерія, notice period, витрати на відновлення і резервний варіант для приміщення.

Кейс 23. Довгий строк договору виглядає переконливо, але notice period надто короткий

Що вводить в оману: красива дата завершення договору. Що ми рахуємо: фактичний час на заміну орендаря, vacancy risk і корекцію ціни входу.

Кейс 24. Street retail у Тернополі виглядає простим, але залежить від одного користувача

Що подобається: районний трафік і фасад. Що ми перевіряємо: ширину пулу орендарів, fit фасаду під альтернативні формати і exit для наступного інвестора.

Кейс 25. Дрогері платить стабільно, але актив переоцінений через бренд

Що приваблює: впізнаваний формат і щоденний попит. Що ми перевіряємо: ринковість ставки, універсальність фасаду, право продовження і резервний варіант після виходу орендаря.

Кейс 26. Кав’ярня в маленькому блоці виявляється сильнішою за більший food-формат

Що подобається: повторюваний ранковий і денний потік. Що ми міряємо: фасад, інженерію, ширину альтернативних користувачів і реальний вплив оздоблення на exit.

Кейс 27. Renewal option знижує силу власника краще, ніж видно в презентації

Що вводить в оману: довгий строк і ніби стабільний орендар. Що ми читаємо: процедуру продовження, межі перегляду ставки й реальний контроль над активом після базового строку.

Кейс 28. Склад в Івано-Франківську має гарну ставку, але слабкий технічний резерв

Що подобається: логістична функція і чинний орендар. Що ми перевіряємо: ворота, маневр, рампу, last-mile формат і вартість перепосадки після ротації.

Кейс 29. Street retail в Івано-Франківську виглядає сильним через центр, але щоденний попит слабший за очікування

Ми перевіряємо, чи актив тримається на регулярному попиті, а не на випадковому сезонному трафіку, і чи переживе ротацію між кількома форматами.

Кейс 30. Офіс у Луцьку виглядає простим, але цінність створює можливість сервісного формату

Сильний офісний актив у регіоні часто купують не як класичний офіс, а як гнучкий сервісний блок з альтернативою під медичний або змішаний формат формат.

Кейс 31. Склад в Ужгороді має хорошу історію, але техніка слабша за маркетинг

Прикордонна логіка не рятує актив, якщо технічні параметри, договір і варіант заміни орендаря не витримують перевірки.

Кейс 32. Косметична мережа підсилює фасад, але оздоблення ускладнює exit

Бренд і вітрина виглядають переконливо, але для інвестора важливо оцінити вартість перепосадки активу після виходу орендаря.

Кейс 33. Пекарня дає щоденний трафік, але rent-free з’їдає частину NOI першого року

Малий food-формат може бути стійким орендарем, якщо інженерія, канікули й договір не роблять актив надто дорогим у запуску.

Кейс 34. Красива ставка в договорі виявляється слабшою через довгий rent-free period

Ми переводимо орендні канікули в гроші й дивимося, як вони змінюють реальний грошовий потік та переговорну позицію власника.

Кейс 18. Street retail Ужгород: гарний центр не завжди означає стабільний NOI

Що нам подобається: видимий фасад, потік, потенціал під дрогері або convenience-формат. Що перевіряємо: чи не переоцінений актив через туристичний або прикордонний шум, і як він працює в звичайний будній день.

Кейс 19. Офіс Івано-Франківськ: сервісний актив сильний лише тоді, коли не “зашитий” під одного користувача

Що нам подобається: гнучке планування, світло, доступ і потенціал під show-room або медичний формат. Що перевіряємо: оздоблення, можливість поділу на блоки і варіант заміни орендаря.

Кейс 20. Склад Чернівці: технічно чесний регіональний склад кращий за “велику історію” без функції

Що нам подобається: логіка заїзду, ворота, маневрування і сервісна функція. Що перевіряємо: альтернативних користувачів, notice period і реальну придатність активу для дистрибуції.

Кейс 21. Ювелірний орендар виглядає преміально, але створює вузький план виходу

Що нам подобається: сильний бренд і презентаційний фасад. Що перевіряємо: безпеку, оздоблення contribution і те, чи можна швидко перепосадити інший premium-service формат.

Кейс 22. Сервісний шоурум може підвищити інтерес до активу тільки за наявності паркування і гнучкого планування

Що нам подобається: showroom як стабільний консультаційно-продажний формат. Що перевіряємо: доступ, парковку, вітрини і ширину плану виходу для інвестора.

Кейс 23. Висока ставка не рятує угоду, якщо оздоблення contribution “з’їдає” NOI

Що ми перевіряємо: розмір contribution, окупність, канікули, умовне повернення капіталу при достроковому виході і вплив на реальну ціну входу.

Кейс 24. Street retail Чернівці сильний лише тоді, коли фасад живе не тільки центром

Що подобається: видимість і сервісний попит. Що перевіряємо: ширину пулу орендарів, змінна оренда і варіант заміни без дорогого оздоблення.

Кейс 25. Офіс Ужгород виглядає сервісно сильним, але планування не дає альтернативного формату

Що подобається: світло, доступ і локація. Що перевіряємо: подільність, оздоблення, умова дострокового виходу і реальну ліквідність після виходу орендаря.

Кейс 26. Склад Закарпаття переоцінений прикордонною історією без технічно чесної функції

Що приваблює: близькість до порядоку. Що стає критичним: маневрування, енергетика, замінність оператора і volatility доходу.

Кейс 27. Оптика платить стабільно, але вузький оздоблення ускладнює exit

Що подобається: сервісний попит і лояльність до точки. Що перевіряємо: універсальність блоку, витрати на перепосадку і силу договору.

Кейс 28. Освітній оператор виглядає “довгим”, але актив занадто адаптований під одну функцію

Що подобається: стабільний районний попит. Що перевіряємо: безпеку, оздоблення, право виходу і альтернативні формати після завершення оренди.

Кейс 29. Turnover rent створює upside лише на папері, а NOI стає нестабільним

Що збиває з пантелику: висока прогнозна ставка. Що ми рахуємо: базовий мінімум, прозорість звітності, сезонність і реальну волатильність грошовий потік.

Кейс 30. Street retail у Рівненській області виглядає дешевим, але виграє лише щоденним попитом

Що подобається: нижчий вхід і зручна мікролокація. Що перевіряємо: ширину пулу орендарів, експлуатаційні витрати і формат перепосадки без капітального ремонту.

Кейс 31. Офіс у Чернівцях має сильний сервісний попит, але ремонт занадто індивідуальний

Що подобається: локація, світло і сервісний формат. Що перевіряємо: подільність, оздоблення, notice period і справжню ліквідність після виходу орендаря.

Кейс 32. Склад у Тернопільській області переоцінений низькою ставкою входу

Що приваблює: ціна. Що стає критичним: технічка, порядок, маневрування і коло потенційних орендарів після ротації.

Кейс 33. Стоматологія платить добре, але вузький оздоблення робить exit дорожчим

Що подобається: сервісний попит і довший цикл оренди. Що перевіряємо: експлуатаційні витрати, поліпшення і вартість повернення приміщення до універсального стану.

Кейс 34. Ветеринарна клініка стабільна, але вимагає чесного розрахунку витрат на перепосадку

Що подобається: районний попит і повторний трафік. Що перевіряємо: демонтаж, оздоблення, умова дострокового виходу і ширину альтернативних форматів.

Кейс 35. Service charge з’їдає привабливу ставку й робить актив слабшим для орендаря

Що збиває з пантелику: висока базова оренда. Що ми рахуємо: повну вартість зайняття, прозорість експлуатаційних платежів і їхній вплив на vacancy risk.

Кейс 36. Street retail у Тернопільській області виглядає простим, але сильний лише за щоденного попиту

Що подобається: нижчий вхід і видимий фасад. Що перевіряємо: ширину пулу орендарів, індексацію в договорі й формат перепосадки без капітального ремонту.

Кейс 37. Офіс у Рівненській області виграє як сервісний актив, а не класичний офіс

Що подобається: доступ, світло і кілька форматів use-case. Що перевіряємо: подільність, оздоблення, notice period і ліквідність після ротації.

Кейс 38. Склад у Чернівецькій області дешевий, але порядок не підтверджує логістичну функцію

Що приваблює: ціна. Що стає критичним: порядок, маневрування, технічка і ширина попиту після виходу орендаря.

Кейс 39. Приватна школа платить стабільно, але вузький оздоблення ускладнює exit

Що подобається: довший горизонт оренди. Що перевіряємо: відшкодування поліпшень, індексацію, notice period і вартість повернення приміщення до універсального стану.

Кейс 40. Реабілітаційний центр виглядає сильним, але потребує чесної оцінки medical-use адаптації

Що подобається: сервісний попит і довший цикл оренди. Що перевіряємо: експлуатаційні витрати, безбар’єрність, оздоблення і резервні формати після виходу оператора.

Кейс 41. Індексація в договорі гарна на папері, але штовхає орендаря до пошуку альтернативи

Що збиває з пантелику: висока щорічна індексація. Що ми рахуємо: ринкову адекватність, вплив на renewal і ймовірність vacancy.