Аналітика TM Group
Як оцінювати мережевого орендаря по договору оренди
Сильний бренд на фасаді ще не означає сильний актив. Для інвестора критично читати не лише назву мережі, а те, що підписано в договорі: строк, індексацію, депозит, умови виходу, витрати, поліпшення і формат продовження. Саме договір показує, чи захищений NOI насправді.
Мережевий орендарДоговір орендиNOIІндексаціяЛіквідність
Що читати в договорі в першу чергу
1. Залишковий строк
Чим коротший строк до завершення, тим менше захищений грошовий потік і тим важливіший формат продовження.
2. Індексація
Потрібно розуміти, як саме росте ставка: фіксовано, по інфляції, по курсу чи зі стелею.
3. Достроковий вихід
Які тригери може використати орендар і чи є компенсація/повідомлення, що реально захищають власника.
4. Депозит і витрати
Хто платить за експлуатацію, податки, ремонти, комунальні витрати і що покриває депозит.
Де інвестори найчастіше помиляються
Помилкове читання
- бачать відомий бренд і не дочитують право виходу;
- рахують NOI без витрат на власнику;
- ігнорують долю поліпшень і стан приміщення після виїзду.
Правильне читання
- оцінюють строк і реальну захищеність на 2–3 роки вперед;
- розуміють, хто несе операційні витрати;
- дивляться на варіант заміни орендаря і якість самого блоку.
Які пункти найбільше впливають на ліквідність
Строк
визначає стабільність доходу на горизонті перепродажу
Індексація
показує, чи росте NOI разом з ринком і витратами
Вихід
зменшує або збільшує ризик раптової вакантності
Витрати
відрізняють “красиву ставку” від справжнього NOI