Cap Rate у комерційній нерухомості: як рахувати дохідність і не потрапити в пастку цифр
Cap Rate — це швидка метрика, яка показує співвідношення чистого операційного доходу до ціни активу. Вона корисна для порівняння об’єктів, але небезпечна, якщо дивитися на неї без контексту: без договору, ліквідності, ризиків простою і витрат на адаптацію.
Формула Cap Rate
Cap Rate = NOI / ціна активу × 100%. Простими словами: метрика показує, який відсоток річного операційного доходу ви купуєте за цю ціну.
Cap Rate добре працює як інструмент порівняння, але не як єдина підстава для рішення.
Чому одні й ті самі 12% можуть означати різні речі
Об’єкт А
Сильний орендар, добра локація, якісний договір і зрозуміла ліквідність.
Об’єкт Б
Така сама cap rate у рекламі, але слабкий орендар, короткий договір і відсутність запасного формату.
Висновок
Одна цифра не дорівнює однаковому ризику. Метрика без контексту часто вводить в оману.
Як ми використовуємо Cap Rate у TM Group
1. Для відсіву
Швидко порівнюємо групу активів на першому етапі.
2. Разом з NOI
Перевіряємо, чи не завищено NOI і чи не намальована дохідність.
3. Разом з ризиком
Додаємо оцінку договору, орендаря, вакантності та технічних обмежень.
4. Для переговорів
Використовуємо метрику як аргумент, коли ціна активу не відповідає його якості.
Коли Cap Rate працює погано
- коли NOI порахований поверхнево;
- коли актив має великі капітальні ризики;
- коли орендар легко виходить з договору;
- коли об’єкт вузький і складний для перепродажу.