Як рахувати vacancy risk для інвестора: простій, оздоблення і варіант заміни
Сильний актив — це не той, у якого зараз просто є орендар, а той, який витримує формат його виходу. Ризик простою показує, скільки часу, грошей і нервів коштуватиме перезапуск активу. Якщо його не закладати в модель, NOI і Cap Rate стають просто красивою презентацією.
Що входить у vacancy risk насправді
Для інвестора vacancy risk — це не тільки втрачені місяці оренди. Сюди входять простої, брокерські, оздоблення, маркетинг, юридичні витрати, канікули новому орендарю та інколи навіть тимчасове зниження ставки. Саме тому актив із нібито високим NOI може виявитися слабшим за «скромніший», але швидко перепосаджуваний формат.
Питання не в тому, чи піде орендар, а в тому, що залишиться після нього: локація, формат чи лише дорогий оздоблення під одного користувача.
Як ми рахуємо vacancy risk
1. Час простою
Скільки реально займе пошук і запуск нового орендаря в цій локації.
2. Вартість перезапуску
Ремонт, адаптація, канікули, брокерські, маркетинг і юридичний супровід.
3. Зниження ставки
Чи доведеться на певний час опустити оренду, щоб швидше заповнити блок.
4. Замінність формату
Наскільки широке коло потенційних орендарів і чи не прив’язаний актив до одного формату.