Break option у договорі оренди: як інвестору читати ризик дострокового виходу
Break option часто ламає красиву картинку активу. На папері строк оренди виглядає довгим, але якщо орендар може вийти раніше на м’яких умовах, фактичний горизонт захисту NOI стає коротшим. Саме тому інвестору важливо читати не лише дату завершення договору, а й усі умови дострокового виходу.
Що таке умова дострокового виходу на практиці
Це право однієї або обох сторін достроково завершити договір за певних умов. Для інвестора критично важливо зрозуміти: коли саме ця опція може бути реалізована, який notice period, чи є штраф, хто компенсує оздоблення і які витрати ляжуть на власника.
Що саме ми перевіряємо
Тригер
У який момент орендар отримує право вийти.
Notice period
Скільки часу власник має на пошук заміни.
Компенсації
Чи покриває штраф простій, брокеридж і адаптацію блоку.
Вплив на модель
Як це скорочує WAULT і змінює cap rate / vacancy risk.
Чому це критично для ціни активу
Довгий номінальний строк оренди без аналізу умова дострокового виходу може змусити інвестора переплатити. На практиці актив із достроковим виходом орендаря має нижчий горизонт захисту доходу, більший vacancy risk і часто слабший exit.